SCPI : pourquoi la stabilité du revenu fait la différence entre les acteurs qui collectent et les autres

À l'occasion du salon Patrimonia 2025, la dirigeante fondatrice d'Angage Finances a interrogé Romain Calbert, directeur des partenariats d'Atland Voisin, aux côtés de Matthieu Mancuso, fondateur d'Egeo Conseil.

L'échange portait sur l'état du marché des SCPI, deux ans après le début de la remontée des taux qui a fragilisé une partie du secteur. L'entretien complet est disponible sur le site Club Patrimoine.

Un marché fragmenté, pas un marché en crise généralisée

Le marché des SCPI ne se lit plus comme un bloc homogène. Certains acteurs ont connu des baisses de valorisation, des tensions de liquidité ou des baisses de revenus distribués depuis la remontée des taux. D'autres ont maintenu leurs revenus et leur prix de part. Selon Romain Calbert, la collecte brute du marché dans son ensemble a nettement reculé, passant d'un niveau supérieur à 10 milliards d'euros par an en 2021 à environ 5 milliards attendus en 2025, alors même que de nombreuses nouvelles SCPI ont été créées sur la période. Cette collecte se concentre désormais sur un nombre plus restreint de véhicules.

Pourquoi certaines SCPI continuent de collecter

Le facteur mis en avant lors de l'échange est la stabilité du revenu distribué. Un revenu maintenu dans la durée rassure les épargnants et les conseillers qui les orientent, davantage qu'une promesse de performance ponctuelle. La mutualisation des actifs, autrement dit la diversification du patrimoine immobilier détenu par une SCPI sur un grand nombre de biens et de locataires, a été présentée comme un facteur qui limite le risque de baisse de revenu en cas de vacance localisée.

Petits actifs diversifiés et diversification géographique : deux leviers de résistance évoqués

Selon les éléments partagés par Atland Voisin lors de cet échange, une structure portée sur un grand nombre de petits actifs commerciaux, logistiques ou hôteliers, plutôt que sur un nombre restreint de grands immeubles de bureaux, aurait mieux traversé la remontée des taux, notamment en régions. Une diversification géographique à l'échelle européenne a également été présentée comme un levier pour élargir les opportunités d'investissement, avec des dynamiques de marché différentes d'un pays à l'autre. Ces éléments concernent notamment deux SCPI nommées lors de l'entretien, Épargne Pierre et Épargne Pierre Europe.

Le marché a-t-il atteint son point bas ?

Sur cette question, la réponse apportée lors de l'échange reste prudente. Les valorisations immobilières restent dépendantes d'un environnement de taux encore incertain, et la résistance des loyers dépend fortement de la typologie d'actifs et de la zone géographique concernées. Aucune SCPI n'est à l'abri d'un choix de raisonnement uniforme : un immeuble de bureau vacant en Île-de-France et un commerce bien loué en région ne répondent pas aux mêmes dynamiques.

Ce qu'il faut en retenir pour une décision d'investissement

La stabilité du revenu distribué, la mutualisation des actifs et la diversification géographique ou sectorielle sont des critères de lecture utiles pour évaluer une SCPI, davantage qu'une performance affichée sur une période courte. Cela ne dispense pas d'une analyse individuelle : chaque SCPI reste un support de long terme, avec un risque de perte en capital, un risque de liquidité et une fiscalité propre, qui doivent être confrontés à la situation et aux objectifs de chaque investisseur avant toute décision.

Cet article restitue les éléments d'un entretien mené par la dirigeante fondatrice d'Angage Finances lors du salon Patrimonia 2025. Il présente une lecture de marché exprimée par une société de gestion tierce et ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée, ni une promotion des supports cités. L'investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital, un risque de liquidité et un horizon de placement long. Toute décision d'investissement suppose une analyse préalable de la situation individuelle de l'investisseur.