Cession et donation de parts de société immobilière : le nouveau formalisme depuis juin 2026
Pendant longtemps, transmettre des parts de SCI à ses enfants ou les céder à un associé pouvait se faire par un écrit simple, signé entre les parties. Deux évolutions du premier semestre 2026 ont mis fin à cette liberté de forme. La sanction n'est plus une difficulté d'enregistrement ou un redressement : c'est la nullité de l'opération. Et la règle applicable ne dépend pas d'abord du véhicule détenu, mais de la nature de l'opération réalisée.
La réponse en bref
Avant de signer quoi que ce soit, deux questions se posent, dans cet ordre.
Première question : s'agit-il d'une donation ou d'une cession à titre onéreux ?
S'il s'agit d'une donation, c'est-à-dire d'un transfert sans contrepartie, l'acte notarié est obligatoire. Cela vaut pour toutes les parts sociales, quel que soit le véhicule : SCI, société civile de portefeuille, SCPI. La règle découle de l'article 931 du Code civil et d'une décision de la Cour de cassation du 11 février 2026. Un écrit signé entre les parties ne suffit pas, et le don manuel n'est pas une option.
Deuxième question : si c'est une cession à titre onéreux, la société est-elle à prépondérance immobilière ?
Si oui, l'acte doit prendre l'une des trois formes admises par le nouvel article 1865-1 du Code civil : acte authentique, acte contresigné par avocat, ou acte rédigé par un expert-comptable dans les cas où il y est habilité. Cette règle s'applique aux opérations conclues depuis le 27 juin 2026. Les placements collectifs régulés, dont les SCPI et les OPCI, en sont exclus.
Si la société n'est pas à prépondérance immobilière, la cession reste libre dans sa forme.
Un lecteur qui s'arrête ici a l'essentiel. La suite détaille chaque règle, son champ et ses conséquences pratiques.
Qu'est-ce qui a changé le 27 juin 2026 pour les cessions de parts ?
La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, publiée le lendemain, a créé un article 1865-1 dans le Code civil. Il est entré en vigueur le 27 juin 2026 et ne s'applique pas rétroactivement.
Le texte impose, à peine de nullité, que la cession de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière soit constatée par un acte authentique, un acte contresigné par avocat, ou un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable dans les conditions où la loi l'y autorise.
L'acte sous seing privé simple n'est donc plus une forme valable pour ces cessions. C'est un changement de nature, pas de degré. Jusque-là, un défaut de forme se traduisait au pire par une difficulté probatoire ou un problème d'enregistrement. Désormais, l'opération elle-même peut être anéantie.
La sanction se double d'un obstacle pratique : l'administration refuse l'enregistrement d'une cession qui n'est pas constatée dans l'une des formes prévues. Une cession irrégulière est donc bloquée avant même qu'un litige ne survienne, ce qui a au moins le mérite de faire apparaître le problème tôt.
La logique du texte est celle de la traçabilité des opérations immobilières indirectes. En imposant l'intervention d'un professionnel soumis à des obligations de vérification d'identité et de contrôle, le législateur ferme une voie qui permettait de faire circuler des immeubles sans passer devant un tiers de confiance.
Quelles sociétés sont réellement concernées par le nouveau formalisme ?
C'est le point le plus souvent mal compris, et celui qui produit les erreurs les plus coûteuses.
L'article 1865-1 ne définit pas lui-même la prépondérance immobilière. Il renvoie à la définition fiscale du 2° du I de l'article 726 du Code général des impôts. Trois conséquences en découlent.
La forme sociale est indifférente. Une SCI est concernée, mais aussi une SARL, une SAS ou une société civile de toute nature, dès lors que son actif est principalement immobilier. La détention d'un immeuble par une structure commerciale ne fait pas sortir du champ.
L'appréciation se fait en valeur vénale réelle, pas en valeur nette comptable. Une société détenant un immeuble largement amorti et faiblement valorisé au bilan peut être à prépondérance immobilière une fois l'actif réévalué. L'endettement de la société ne la fait pas davantage sortir du champ, puisque c'est l'actif qui est examiné, non l'actif net. Une holding familiale que ses associés ne considéraient pas comme immobilière peut donc entrer dans le dispositif.
Deux catégories sont exclues. Les sociétés dont les droits sociaux sont négociés sur un marché réglementé ne sont pas visées. Et les organismes de placement collectif régulés par l'Autorité des marchés financiers, dont les SCPI et les OPCI, sont hors du champ
Une cession de parts de SCPI n'est donc pas soumise au formalisme de l'article 1865-1.
Elle continue de suivre le processus habituel de la société de gestion. C'est la confusion la plus fréquente depuis juin, et elle conduit à imposer à des épargnants une contrainte que la loi ne leur impose pas.
Donation de parts : pourquoi le notaire est désormais obligatoire ?
La seconde règle est d'une autre nature, et beaucoup moins commentée que la première alors qu'elle concerne davantage de familles.
L'article 931 du Code civil pose un principe ancien : la donation entre vifs doit être passée devant notaire, à peine de nullité. Ce principe souffre une exception construite par la jurisprudence, le don manuel, qui repose sur la remise matérielle du bien. On peut donner de la main à la main une somme d'argent, un bijou, un tableau. La remise vaut alors donation, sans acte.
Par un arrêt du 11 février 2026, la Cour de cassation a jugé que cette exception ne peut pas s'étendre aux parts sociales [référence Cass. com. n° 24-18.103, à vérifier sur Judilibre]. Le raisonnement est simple : le don manuel suppose une tradition, c'est-à-dire une remise physique. Des parts sociales ne se remettent pas de la main à la main. Elles ne sont pas non plus des titres négociables inscrits en compte, comme le sont des actions cotées, ce qui exclut le mécanisme du transfert par virement de compte à compte.
Une donation de parts sociales relève donc de l'article 931 et exige un acte notarié. À défaut, elle est nulle.
Cette règle est indépendante du caractère immobilier de la société. Elle s'applique aux parts de SCI, aux parts de société civile de portefeuille et aux parts de SCPI [application aux parts de SCPI à confirmer, l'arrêt portant sur des parts sociales sans viser spécifiquement les placements collectifs].
C'est ce qui explique une situation qui surprend : pour un même produit, une SCPI par exemple, la cession peut se faire sans acte notarié alors que la donation l'exige. Il n'y a pas de contradiction. Les deux opérations ne sont pas régies par le même texte.
Quelle règle pour quelle opération : tableau de synthèse
Opération et véhicule | Forme exigée | Texte applicable | Sanction |
Donation de parts de SCI | Acte notarié | Article 931 du Code civil | Nullité |
Donation de parts de SCPI ou d'OPCI | Acte notarié | Article 931 du Code civil | Nullité |
Cession à titre onéreux de parts de société à prépondérance immobilière | Acte authentique, acte d'avocat ou acte d'expert-comptable habilité | Article 1865-1 du Code civil | Nullité et refus d'enregistrement |
Cession à titre onéreux de parts de SCPI ou d'OPCI | Formalisme de la société de gestion | Hors champ de l'article 1865-1 | Sans objet |
Cession à titre onéreux de parts de société sans prépondérance immobilière | Liberté de forme | Droit commun | Sans objet |
Le tableau se lit dans un sens et un seul : on identifie d'abord la nature de l'opération, ensuite le véhicule.
Ce que cela change pour une transmission familiale
Pour les familles qui transmettent progressivement des parts de SCI à leurs enfants, souvent par donations successives calées sur le rythme de renouvellement des abattements, le changement est réel.
Le coût. Chaque donation suppose désormais un acte notarié, avec les émoluments et les frais qui l'accompagnent. Sur une stratégie qui prévoyait plusieurs donations espacées dans le temps, ce coût se répète.
Le délai. Un acte notarié se prépare. Il faut réunir les pièces, faire évaluer les parts, arrêter la rédaction. Une donation décidée en décembre pour des raisons de calendrier fiscal ne se signe pas dans la semaine. L'anticipation devient une condition de faisabilité, pas un confort.
La sécurité. C'est la contrepartie, et elle n'est pas négligeable. L'intervention du notaire fixe une date certaine, sécurise l'évaluation retenue et documente le consentement des parties. Beaucoup de contentieux successoraux naissent de donations anciennes mal formalisées, dont on discute ensuite la date, le montant ou la portée. Cette source de litige se referme.
Les opérations récentes. Une donation de parts consentie sans acte notarié, ou une cession de parts de société à prépondérance immobilière signée sous seing privé depuis le 27 juin 2026, mérite d'être examinée. Selon les cas, une régularisation peut être envisageable, mais elle suppose l'accord de toutes les parties et n'est pas toujours neutre fiscalement. C'est un point à traiter avec le notaire ou l'avocat qui suit le dossier, sans attendre qu'un tiers soulève la difficulté.
Aucune de ces observations ne constitue une recommandation. La façon de transmettre des parts dépend de la composition du patrimoine, de la situation familiale, de l'antériorité des donations déjà consenties et des objectifs poursuivis. Elle se décide dossier par dossier.
Questions fréquentes
Une donation de parts de SCI peut-elle encore se faire par acte sous seing privé ?Non. L'article 931 du Code civil impose l'acte notarié à peine de nullité, et la Cour de cassation a écarté en février 2026 la possibilité de recourir au don manuel pour des parts sociales.
Les cessions de parts de SCPI sont-elles concernées par la loi du 25 juin 2026 ?Non. Les placements collectifs régulés par l'AMF sont hors du champ de l'article 1865-1. Une cession de parts de SCPI suit le processus habituel de la société de gestion. En revanche, une donation de parts de SCPI exige un acte notarié.
Comment savoir si ma société est à prépondérance immobilière ?L'appréciation se fait sur la valeur vénale réelle des actifs, et non sur les valeurs comptables. Si les immeubles et droits immobiliers situés en France représentent plus de la moitié de l'actif ainsi évalué, la société est concernée. Le calcul mérite d'être posé avant l'opération, pas après.
Que risque-t-on concrètement en cas de non-respect du formalisme ?La nullité de l'opération, ce qui signifie qu'elle est réputée n'avoir jamais eu lieu. S'y ajoute, pour les cessions, le refus d'enregistrement par l'administration, qui bloque l'opération en pratique.
L'acte d'avocat a-t-il la même valeur que l'acte notarié pour une cession ?Pour l'application de l'article 1865-1, oui : les trois formes prévues sont alternatives. Pour une donation, non : seul l'acte notarié satisfait à l'article 931.
Faut-il un acte notarié pour un apport de parts à une holding ?Le texte vise la cession. L'application aux apports et aux échanges fait l'objet de discussions et n'est pas tranchée à ce jour. En pratique, la prudence conduit à traiter ces opérations dans l'une des formes prévues.
En conclusion
Depuis juin 2026, la forme de l'acte n'est plus une formalité administrative que l'on régularise après coup : elle conditionne la validité de l'opération. La bonne règle se trouve en identifiant d'abord ce que l'on fait, donner ou vendre, avant de regarder ce que l'on détient.
Cet article présente l'état du droit à la date de sa publication et une méthode de raisonnement générale. Il ne constitue ni une consultation juridique, ni une recommandation personnalisée. Toute opération de cession ou de transmission de parts sociales dépend de la situation personnelle, familiale et fiscale des intéressés, et doit être préparée avec les professionnels compétents, notaire ou avocat.
Sources. Code civil, articles 931 et 1865-1. Loi n° 2026-534 du 25 juin 2026. Code général des impôts, article 726. Cour de cassation, chambre commerciale, 11 février 2026.