Nous avons eu le plaisir de plaisir d'interviewer le Président de Sofidy, Guillaume Arnaud, dans l'émission Face au Marché sur le thème : SCPI Sofidy : quelles opportunités en attendant la reprise ?
Où en est le marché des SCPI, marqué en 2023 par des réductions de prix de parts, par un afflux de demandes de remboursement. Le pire est-il derrière nous ?
Comment s'est passé le premier semestre pour Sofidy ? Comment ses équipes naviguent-elles dans ce contexte ? Comment Sofidy se positionne pour le rebond du marché qui est toujours aussi attendu ? Avec quel type de SCPI ? Quelle stratégie d'investissement adopter ?
Guillaume Arnaud, le Président de Sofidy, répond à nos questions
Comment la baisse des taux va-t-elle impacter le marché des SCPI ?
Guillaume ARNAUD : De manière favorable. Alors, pour revenir sur cette hausse des taux violente parce qu'il y avait de l'inflation, je pense que la très bonne nouvelle, c'est que tout ce qui s'est passé se passe à peu près comme prévu. Il y a eu de l'inflation, ce qui a été une bonne nouvelle pour nous parce que les loyers ont plutôt augmenté parce qu'ils étaient indexés à l'inflation. La hausse des taux a été assez violente. Nous avons vu son impact sur la baisse des valeurs de l'immobilier. Et aujourd'hui, la bonne nouvelle, c'est qu'il y a à la fois des taux longs, dans une fourchette entre 3 et 3,5 ce qui est tout à fait acceptable. C'est le 10 ans Français. Exactement, le 10 ans Français qui est dans une zone tout à fait acceptable pour faire de l'immobilier. C'est parfait pour s'endetter, pour se financer. En revanche, il y a ces taux courts encore élevés. Donc, la bonne nouvelle, c'est que ça commence à baisser. Et donc, la courbe des taux va redevenir normale, c'est-à-dire avec des taux courts, j'espère, un jour, plus bas que les taux longs, ce qui est la configuration parfaite pour l'immobilier et qui permet d'avoir une rémunération des placements à long terme comme l'immobilier, supérieure à ceux des rémunérations du court terme. Et je trouve ça très positif. Je ne sais pas si ça va continuer vite ou pas vite, mais en tout cas, sur des produits long terme comme nous, c'est enclenché, et donc c'est une bonne nouvelle.
Où en sommes-nous aujourd'hui par rapport à la valorisation des parts de SCPI ?
GA : Commençons par les taux. Beaucoup de gens ont dit : les taux ont monté donc ça fait baisser les parts de SCPI. C'est vrai puisque c'est quoi l'immobilier ? C'est une actualisation des cash flow futurs des loyers et donc si vous avez des taux plus élevés, cette actualisation vous la ramenez à aujourd'hui et elle est plus faible. Il y a eu un impact taux, mais il ne faut pas se voiler la face. Il n'y a pas qu'un impact taux sur la valorisation des SCPI. Par exemple, le niveau des taux à 10 ans en début d'année et au 30 juin, cela a même plutôt un peu baissé. Donc globalement, la composante taux sur la partie valorisation des SCPI, c'est fini, c'est derrière nous. Ça, normalement, ça ne va être plus que favorable. En revanche, il peut y avoir des actifs qui ne sont plus dans leur marché. Nous pouvons parler des gros bureaux de périphérie, par exemple. Et donc, je suis très serein sur le fait qu'il n'y aura pas de choc comme au 31 décembre parce que là, nous étions dans le choc de la hausse des taux. Donc la partie composante taux, elle est quasiment réglée. Donc ça, c'est la bonne nouvelle pour l'immobilier de qualité. En revanche, avec des immobiliers un peu plus difficiles, cette composante risque de souffrir un petit peu.
Il y a eu une augmentation des rendements de certaines SCPI. Cela va-t-il continuer ?
GA : Oui, oui. Il y a deux choses. Il y a la composante inflation, parce qu'en fait, tout ça, c'est fait pour juguler l'inflation. L'inflation est en train de baisser, ce qui est une bonne nouvelle. Mais il y a quand même eu deux années avec des indices inflation importants. Et donc les loyers, notamment commerce, ont progressé en moyenne de 6 % sur les deux dernières années. Donc ça fait des loyers qui montent. Et qui dit loyers qui montent dit un rendement supérieur pour les SCPI qui ont su avoir un bon immobilier parce qu'avec le bon immobilier, même en fin de bail, comme le client veut rester, il doit payer les indexations. Donc globalement, ça c'est une bonne nouvelle pour les rendements des SCPI. Et puis aussi, quand vous avez gardé du cash dans votre SCPI, ce qui est notre cas chez Sofidy, vous achetez aujourd'hui à des taux plus sympathiques, ce qui vient "reluer" les rendements de vos portefeuilles.
Quel est l'impact chez Sofidy de la baisse de la collecte ?
GA : C'est une question vaste. J'ai remarqué que la collecte en direct sur les bonnes SCPI n'a pas tellement baissé et nous sommes toujours, si je regarde seulement la collecte nette sur l'ensemble de nos SCPI sur le premier semestre. En revanche, il y a plus de volatilité dans les contrats d'assurance-vie et une clientèle, via les contrats d'assurance-vie, préfère réallouer une partie de son argent aux fonds en euros, à d'autres produits et donc nous souffrons plus encore un peu de décollecte de la part de l'assurance-vie puisque vous avez des produits court terme comme des bonus garantis jusqu'à la fin de l'année etc... qui existent mais quand vous êtes vraiment dans le long terme et que vous êtes là pour le rendement et pour la retraite, les gens restent dans les SCPI. Globalement, il y a eu un vrai frein sur la décollecte. La collecte a repris un peu, à la fois sur les nouvelles SCPI, donc là il n'y a pas de problème de collecte, voire même je trouve qu'il y a peut-être un peu trop de collecte sur les nouvelles SCPI et on oublie que sur les vieilles SCPI majeures, comme Immorente, il y a encore de la collecte. Nous sommes contents.
Votre SCPI Immorente est-elle encore capable de saisir des opportunités de taille ?
Oui, effectivement. D'ailleurs, nous avions annoncé une très grosse opération au premier semestre. Nous avons racheté O'Parinor, un gros centre commercial entre Paris et Roissy. C'est une super opération pour Sofidy. Nous sommes ravis. Nous l'avons fait avec un partenaire, Klépierre, qui nous aide à gérer ce centre. Ce centre, c'est 200 locataires, c'est un site qui a 50 ans, donc nous sommes là pour le long terme donc savoir que ce site à mon âge, c'est une bonne chose. 11 millions de visiteurs chaque année, une dynamique importante et des rendements très importants parce-que nous avons pu faire cette opération dans de très bonnes conditions financières puisque les rendements, alors juste sur cette opération, je ne parle pas du rendement de toute la SCPI, sont un peu au-dessus d'une dizaine de pour cents. Le fait d'avoir gardé de l'argent, nous l'avions dit il y a un an, nous avons été patients, ça nous permet de faire ce genre d'opération, et donc nous sommes ravis.
Est-il encore possible de réaliser de la plus-value sur la classe d'actifs bureau ?
GA : Alors, il y a bureau et bureau aujourd'hui. En fait, ce que n'aiment pas les gens, surtout, c'est les bureaux qui sont loin des transports en commun, les gros bureaux. L'usage du bureau a changé avec le télétravail. Donc, dans les bonnes et les mauvaises nouvelles, les mauvaises nouvelles, c'est qu'effectivement, ce changement de paradigme est important. Et donc, dans certains endroits dans le nord de Paris, nous n'y avons pas d'actifs, mais vous avez des zones entières où il va être très difficile de trouver un nouvel usage pour ces bureaux. En revanche, le bureau va bien. Nous sommes aujourd'hui dans Paris. Les loyers des bureaux ne font que monter dans Paris. Mais le quartier central pousse. Il va à la Bourse. Vous avez Facebook à la bourse. Vous allez même encore plus loin. Donc franchement, le bureau parisien va très bien. Le bureau en région va bien. Et aujourd'hui, c'est qu'il y a plutôt une tendance à y revenir. Je pense que le bureau sera impacté, c'est sûr, par cette période. Mais à moyen terme, les gens vont revenir au bureau.
Et concernant La Défense ?
GA : Je fais partie des optimistes qui croient en La Défense. Aujourd'hui, vous avez raison. Il y a beaucoup de vacances à La Défense. Pourquoi les gens sont partis hors de La Défense ? C'est parce que la Défense était pleine et trop chère. Aujourd'hui, elles n'est plus trop chère et n'est pas pleine. Donc aujourd'hui, il y a eu un vrai retour des loyers à des niveaux tout à fait acceptables à La Défense. Demain, les gens reviendront à La Défense parce que vous avez des transports, vous êtes proches de Paris, vous avez tout un cluster d'entreprises. Je reste optimiste pour La Défense à moyen terme et je le suis moins pour des bureaux en deuxième couronne ou beaucoup plus loin.
Avez-vous des actifs à La Défense ?
GA : Quelques-uns. Ce qui est assez amusant, c'est qu'il y a eu quelques changements d'usage. Nous avions un actif qui avait connu une vacance importante au rez-de-chaussée. Nous avons pu le relouer à des écoles. Aujourd'hui, les écoles sont intéressées par les transports, par le fait d'être proches de Paris et d'être proches des entreprises. Il y a donc certains nouveaux usages à La Défense, comme l'arrivée d'écoles. Et donc, nous avons pu relouer.
GA : Alors, c'est une bonne question. La bonne nouvelle, je peux vous donner un scoop à aujourd'hui : à part Efimmo et Immorente, il n'y a plus de part en attente sur toutes les SCPI de Sofidy. C'est un scoop. Sur Efimmo, il y a encore des parts en attente. Ça a un petit peu progressé mais il y a assez peu de collecte. Aujourd'hui, difficile de réenchanter le marché du bureau et de vendre de la SCPI bureau. Opérationnellement, Efimmo va bien. Les taux d'occupation tiennent. Je n'ai pas de soucis de rendement, mais il y a peu de liquidités. En revanche, Immorente, il y a encore des parts en attente, mais ça doit représenter un peu moins de 2% de son encours. Et surtout, il y a encore beaucoup de collectes. Immorente a été au premier trimestre, je pense que ça le sera aussi, sur ut le premier semestre, la SCPI avec quelques parts en attente, qui collecte le plus en France. Donc vous avez encore une mécanique, Immorente est la SCPI qui a plus de 18 ans, et c'est important d'avoir plus de 18 ans, ça montre une forme de maturité, est la SCPI en France de plus de 18 ans qui collecte le plus en collecte brute. Donc il reste encore un très fort dynamisme. Immorente, c'est 35 ans de track record, c'est zéro baisse de prix de part même si ceci n'est pas garanti, et donc je suis très confiant sur l'avenir d'Immorente.
Quel positionnement pour votre SCPI Sofidynamic ?
Guillaume ARNAUD : Chez Sofidy, nous gérons depuis plus de 35 ans des SCPI. C'est une enveloppe. Et à l'intérieur, il y a des stratégies. Et vous pouvez avoir des stratégies qui dépendent selon les classes d'actifs, mais aussi en fonction du risque que vous prenez. Et donc, nous avons toujours eu, historiquement, ne gestion père de famille, avec toujours nos classiques. Nous voulons un emplacement de qualité, des locataires de qualité. Aujourd'hui, des concurrents ont des positionnements différents. Et donc, nous en avons profité pour dire, nous aussi, nous savons faire mais nous l'appelons Sofidynamic. Comme ça, vous l'avez dans le nom, vous savez que ça va être une SCPI plus dynamique. Et son positionnement va être de prendre plus de risques, mais pour avoir un rendement supérieur. Nous avons annoncé un objectif de rendement de cette SCPI à 7%. Et même cette année, comme les affaires sont bonnes, nous avons même un objectif de 8%.
Comment cette SCPI est-elle taillée pour aller profiter d'une reprise de marché ?
GA : Avant de parler de profiter d'une reprise, je pense que ce qui est important c'est dans le positionnement risque en fait. Chaque personne a son appétit au risque. Moi je pense qu'il faut avoir un portefeuille d'ancienne SCPI. Alors on a parlé d'Immorente, donc vous avez un coeur de portefeuille plutôt père de famille. Et puis après, selon votre appétence au risque, vous pouvez rajouter des SCPI un peu plus dynamiques, donc comme Sofidy. Donc première chose, c'est vraiment faire attention. On n'est pas là pour remplacer les vieilles SCPI, on est là pour apporter...
Faut-il sortir des vieilles SCPI pour entrer dans des jeunes ?
GA : Non, surtout pas. Moi, je pense que c'est important de, voilà, en fonction de son envie, de son appétence au risque, vous faites votre allocation entre les deux. Donc on profite évidemment d'un marché favorable en ce moment aux acheteurs et pas du tout aux vendeurs comme vous vous en doutez bien en ce moment. Donc bien sûr que ce phénomène est bien né, elle est bien arrivée donc les premières opérations seront très bonnes mais voilà on le dit on va peut-être aller dans des villes un peu moins dynamiques où les rendements seront meilleurs pour assurer dans le temps ce fameux rendement au delà de 7 % qui est notre objectif. Vous savez c'est pareil dans le monde obligataire, vous avez des fonds obligataires investment grade Vous voulez être tranquille et puis si vous avez envie d'avoir un peu plus de rendement, vous allez prendre des fonds de subordonnées financières ou des fonds crédits.
Quelle est la politique d'investissement de la SCPI en termes de secteur, de classe d'actifs ?
GA : Je ne vais pas vous dire qu'on va acheter dans le huitième arrondissement à Paris avec un super locataire et un super emplacement à 7 ou 8 % et donc ce qu'il faut, ou en tout cas malheureusement pas à ce dollar et donc il faut accepter sur un des curseurs de le changer donc ça peut être on va dire notamment dans le commerce qu'on connaît très bien et bien il y a du commerce dans des villes peut-être un peu moins dynamiques sur des pôles donc on va quitter peut-être les grandes métropoles pour faire du commerce ou on peut rester dans les grandes métropoles mais avec un locataire un peu plus fragile on va se dire, de toute façon, si vraiment il a un problème, on le remplacera parce qu'il y en a... Donc, si vous voulez, c'est toujours faire un petit pas de côté sur chacun de nos critères, tout en gardant quand même, bien sûr, une forme de risque mesuré. Mais voilà, il faut que ça reste dynamique. Donc, forcément, il y a un petit souci qui fait que le rendement est là, et l'avantage des équipes de Sofidy, c'est quand même plus de 220 personnes qui gèrent les actifs pour votre compte au quotidien. Donc, on s'appuie sur elles pour faire ces bons choix.
N'est-ce que ce n'est pas trop risqué peut-être d'avoir une vision court terme même si on profite du marché actuel ?
GA : Alors, j'ai envie de dire, profiter d'un moment où il y a des vendeurs un peu stressés, ça c'est bien. Je pense que c'est un bon moment pour acheter, il faut savoir bien rentrer dans le marché, ça c'est une chose positive. Effectivement, on aura peut-être des actifs qui auront un peu plus de difficultés, donc il y aura peut-être des moments où il y aura un peu plus de volatilité. Enfin, je veux dire, dans la finance, si vous avez un peu plus de rendement, souvent vous avez un petit peu plus de risque. C'est notre métier que ce risque soit marginalement supérieur et que le rendement le soit un peu plus. Voilà, c'est aussi simple que ça.
Où en est la collecte aujourd'hui, au premier semestre ?
GA : Elle est bonne sa collecte. C'est un bon départ pour une SCPI. Je ne peux pas vous dire plus. Tout va bien.
Tout investissement immobilier comporte des risques, notamment risque de perte en capital et risque de liquidité. Le détail des risques est décrit dans le DIC et la Note d’information disponibles sur le site SOFIDY. Il est impératif de prendre connaissance de ces documents préalablement à la souscription. Pour toute information, rapprochez vous d'un professionnel en gestion de patrimoine.
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